V Praze si letos za nájem připlatíme až o 7 tisíc měsíčně více

Českou republikou rezonuje nejistota na trhu. Čeká nás proto rok plný čekání – čekání na prodej a nákup nemovitostí, na to, co udělají úrokové sazby, a především na to, kdy už se zastaví razantní růst cen. Během necelého půl roku dokázaly ceny nemovitostí dohnat ztrátu, kterou nabraly během dvou let pandemie, a stále stoupají. Kdy tak můžeme konečně očekávat konec? Hostem FocusOnu byl Viktor Mejzlík, spoluzakladatel společnosti VITOM, která přišla na trh se službou garantovaný nájem. 

Vlastní bydlení začíná být problémem i pro bohatší Čechy. Jediným řešením je být v pronájmu. Jaké mají lidé nyní možnosti?

Já to můžu jenom potvrdit. Sledujeme, že zájem o nákup nemovitostí rapidně klesl. Troufl bych si říct, že až o 80 procent. Zájem o nemovitosti je teď opravdu minimální a i lidé, kteří mají vysoké příjmy, raději čekají, protože úrokové sazby představují obrovskou komplikaci. Výjimkou jsou už jen ti, ani bych neřekl velmi bohatí lidé, ale spíše ti, kteří nějakým způsobem získali větší objem hotovosti. Mám na mysli například z prodeje nemovitosti nebo z dědictví. Chuť kupovat nemovitosti je však pořád velká, nicméně spousta lidí čeká, co trh přinese a jakým způsobem se bude ke zdražování stavět Česká národní banka. Realitní trh v České republice se tak nyní nachází v neznámém vakuu. 

Nezneužívají lidé této situace? Mám na mysli majitele nemovitostí a pronajímatele, kteří například schválně zvyšují nájmy? 

Rozhodně ano. Když se někomu dnes uvolní byt do pronájmu, stoprocentně zkouší ceny vyšponovat nahoru. A to jsou přesně ti majitelé, kteří určují růst cen nájmů. Ceny opravdu hodně vzrostly a je to právě tím, že ten, kdo má volný byt, zkouší to opravdu hodně přestřelit, protože ví, že je inflace, a hlavně dlouhou dobu ceny nerostly. Nepoužíval bych slovo zneužití, ale spíš bych řekl, že se využívá toho, že jdou ceny zvyšovat, protože se zvyšuje všechno. Za celých patnáct let, co fungujeme, se toto prakticky nikdy nestalo, mimo rok 2008. Ceny nemovitostí v rámci nájmu klesaly, což bylo za poslední dva roky vidět minimálně v Praze, a ceny během covidu klesly až o 30 procent. Během tohoto půl roku se to však celé dohnalo a jsme zpátky, zase o nějakých 30 procent. Proto bych řekl, že toho teď majitelé horlivě využívají, aby zahojili to, co během posledních dvou let ztratili.

Vy už jste mi trochu odpověděl na další otázku. O kolik se tedy teď nájmy zvyšují? Abychom si to představili na nějakém příkladu, řekněme na situaci studenta na vysoké škole nebo mladé rodiny s dětmi.  

Jsou to řádově tisíce korun měsíčně, prakticky 10–30 procent napříč Českou republikou, takže když se budeme bavit přímo o Praze, kde je trh největší, šlo o nějakých 28 procent, což jsou u garsonky klidně i 2 až 3 tisíce. U velkého bytu pro rodinu s vyšším standardem to může být až 5, 6, 7 tisíc korun rozdíl. Ale opět musím zmínit, že se jedná o rozdíl po tom absolutním dně v covidu. Prakticky tak teď pouze dorovnáváme ceny, které byly v roce 2019 v rámci Prahy na denním pořádku. To, co se nyní děje na trhu, způsobilo, že ceny raketově vzrostly, dorovnaly rok 2019 a nyní musíme počkat, jestli budou ceny pokračovat v růstu, nebo ne. Co se týče dalších lokalit, tam to covid jen lehce zpomalil a nyní se to zase jen lehce zrychlilo. Řádově se tak budeme bavit například u té garsonky třeba o tisícikoruně. Takže skutečně napříč republikou, čím menší město, tím menší růst, protože tam byl i menší pokles v covidu. Odhaduji tak, že ceny vzrostou od pětistovky až po 3 tisíce v Praze.

Pokud jsem to tedy správně pochopil, ceny se nyní dorovnaly a budou se logicky už pouze zvyšovat. Máte nějaké odhady, o kolik procent by se mohly zvýšit? 

Je to čistě spekulace, takže mě neberte úplně za slovo, ale očekávám, že ceny tento rok mohou ještě o nějakých klidně 5 až 10 procent vzrůst. Velkým otazníkem jsou ale určitě energie. Nastalo období vyúčtování cen za energie, takže ve chvíli, kdy nájemníci zjistí, kolik budou ještě muset doplatit za předešlý rok a zároveň jak moc se jim změní zálohy, budou mít zároveň určitou neochotu připlatit si za nájem. Nabídka sice určuje poptávku, ale pokud poptávající po nemovitostech řeknou, že pro ně takto vysoké ceny už nejsou reálné, růst cen se zastaví. A já se domnívám, že půjde právě o těch deset procent, což by dorovnalo zdravý růst, kdyby nepřišel žádný covid. Cena by totiž byla zhruba o deset procent vyšší, než je v současnosti.

Nejhorší situace pro lidi, kteří nebydlí ve vlastním, je logicky v Praze. Jsou i nějaké další lokality, kde není situace úplně nejlepší?

Já bych ani neřekl, že je situace někde horší. Protože teď jsme skutečně dorovnali předchozí dva roky. Samozřejmě pro ty, kteří se v covidu nastěhovali do hezkých bytů, to není úplně příjemné, protože jim majitel řekne: „Vy jste mi platil za 2kk na Praze 10 čtrnáct tisíc korun, ale já byt před covidem pronajímal za osmnáct tisíc korun. Proto chci jít zpátky na osmnáct.“ Takže pro tyto lidi to bude velmi nepříjemné, protože šli do pěkného bydlení za velmi příznivých podmínek, a najednou se podmínky rapidně změní. Což se týká především té Prahy. Tady skutečně tu hořkost zažijí nájemníci, kteří si levně pronajali, ale ve zbytku republiky to tak úplně nebude. Je poměrně zajímavé, že naopak některá města tolik nerostou. Já vždycky uváděl, že tahounem růstu cen nájemního bydlení jsou studentská města, kde jsou vysoké školy – Olomouc, Hradec Králové, Pardubice, a ty teď zase až tolik nerostou, takže jsem vlastně sám zatím nepřišel na to, čím to je. Statistiky se sledují každý měsíc, ale vypovídající hodnotu budou mít až třeba na konci tohoto roku. 

Nemůžu se nezeptat. Válka na Ukrajině a příliv ukrajinských uprchlíků. Jak ten příliv statisíců lidí ovlivnil trh?

Řekl bych, že to je ten hlavní pilíř, na kterém zdražení stojí, a důvod, proč se to stalo tak rychle. Ono by to přišlo tak jako tak, ale tím, že se obsadily byty bez rozdílu kvality, vystřelila cena rapidně nahoru, protože tu byl najednou razantní úbytek bytů. Takže to spíše urychlilo růst, který by normálně trval třeba jeden rok. Nyní jsme ho ale zvládli během třeba tří čtyř měsíců. Takže tomu přikládám velkou důležitost.

Podle vaší statistiky ubylo v květnu v Praze 69 procent bytů k pronájmu. Co takové číslo znamená?

Je to extrém. Pokles samozřejmě netrvá jeden měsíc, ale prakticky už od toho února až března, kdy se ta nabídka skutečně začala zmenšovat. V čemž hrají roli dva parametry. Jedním z nich je, že se na začátku jara lidé začínají stěhovat, takže to je přirozený úbytek. Na druhou stranu, konkrétně v Praze za ten pokles nejvíce může Airbnb. Když tady tato krátkodobá ubytování začala fungovat naplno, byty, které byly vhodné k dlouhodobému pronájmu, začaly z nabídky okamžitě mizet. Takže to za to může nejvíce. Ještě k tomu dodám ten druhý parametr, kterým je, že je úbytek nejvíce dramatický za posledních patnáct let, ale současně jsme se za posledních 8 let dostali na pomyslné dno, ale ne pod něj, takže se nedá říct, že by byl nějaký nedostatek bytů nebo něco takového. Spíš vlastně se úplně odstranil přebytek bytů a jsme zase na té jakési pomyslné nule. A mám pocit, že byl před osmi lety podobný počet bytů v nabídce, jako je dnes. Takže se nenacházíme v žádném extrému. Je pravda, že takto nízký počet bytů býval vždy v prosinci, což je okurková sezóna. Takže nám to říká: „Pozor, bytů bude málo, ale zatím se není čeho bát.“

Nebude naopak bytů dostatek, když se nyní bavíme o tom, že se zdražuje, zdražují se stavební materiály a lidé, kteří koupili nebo rekonstruují svoje nemovitosti, na to nebudou mít nebo nebudou mít z čeho stavět? Nepřijdou proto na trh nové byty na prodej?

Určitě, už dokonce přichází. Ten růst je tu skutečně poměrně významný. Všímáme si toho, že se počet bytů na prodej zvedá a je to dáno tím, že se neprodávají tak rychle. Jde o to, že když někdo vyvěsí inzerát, dříve byl pryč třeba za měsíc, ale teď to trvá klidně i půl roku, a vlastně se nic moc neděje. Počet bytů v nabídce se tak kumuluje. Dále bude ovlivněn i prodej pozemků. Od března tohoto roku se skutečně výrazně zvyšuje, po velmi dlouhé době, nabídka pozemků k prodeji. Víme, že půdy je vždycky nedostatek. Nikdy jí nebude více, jenom ubývá, proto se vždycky říkalo, že ceny pozemků budou vždycky jenom růst. Dnes proto stále ještě všichni využívají těch extrémních cen, ale pokud by to takhle šlo dále, a to tempo růstu prodeje stavebních pozemků bylo takhle vysoké, očekávám, že by mohl přijít i nějaký pokles. Na druhou stranu těžko říct, jak budou lidé vytrvalí. Protože pozemek má tu nevýhodu, že na sebe nevydělává, takže pokud si ho někdo pořídil na hypotéku, splácí ho, a najednou se mu splátka zvedne o osm tisíc, nezdraží nájem za pozemek, on prostě musí splácet dále. Takže ti, kdo mají koupeno na hypotéku a rozhodnou se nestavět, což je v současné chvíli dost pravděpodobné, budou stát před rozhodnutím, jestli to náhodou nemá cenu raději prodat, využít těch vysokých cen a přestěhovat se někam dál, někam, kde můžou stavět levněji.

Teď si pojďme trochu zaspekulovat. Jak vidíte situaci na trhu, řekněme, za jeden nebo dva roky?

Je to opravdu pouze odhad, ale řekl bych, že teď budeme mít rok plný čekání. Bude se vyčkávat s prodejem nemovitostí, bude se čekat, co udělají úrokové sazby, potom je otázka, jestli budou příští rok klesat a lidé díky tomu zase začnou více kupovat. Asi to neklesne najednou o 3 procenta, ale půjde to pozvolna, proto očekávám, že by se ve druhé polovině příštího roku měl trh zase více rozpohybovat. Zároveň předpokládám, že budou platy dohánět inflaci, takže se lidé osmělí a začnou více uvažovat o nákupu. Současně si ale myslím, že ať už ty úrokové sazby půjdou dolů, nebo ne, lidé si na to zvyknou.  

Co byste tedy poradil člověku, který zvažuje, nebo respektive řeší bydlení? Mám na mysli pronájem, nákup, vyčkávání, stěhování se dále od centra nebo třeba do jiného města. Co byste poradil?

To se nedá úplně jednoznačně říct, protože záleží na tom, v jaké situaci je daný člověk. Lidem, kteří vlastní nemovitost a chtějí si koupit menší nebo větší, bych řekl: Udělejte to. Na nic nečekejte, protože každý rok čekání přináší riziko, že to bude ještě horší. A hlavně si člověk ubírá z vlastního životního standardu, protože musí pořád na něco čekat. Nemá to smysl. Takže když budete chtít prodat 2+1 a koupit si 4+1, prostě to udělejte, protože ten rozdíl v tom doplatku není takový a hypotéka vás až tolik nezatíží. Pokud máte naopak naspořeno 20 procent, chcete koupit nemovitost a vzít si 80 procent hypotéku, doporučil bych počkat. Co je důležité, tak peníze bych dobře zainvestoval. Na druhou stranu, aby ty peníze neležely jen někde na účtu, vybral bych nějaký dluhopis nebo investici do něčeho stabilního, co může fungovat a je to ideálně krátkodobé – třeba do tří let.