Miliardář Passer: Cesta z krize je v plánování Česka pro 15 milionů lidí

V České republice by se mělo mnohem více stavět. Ale nejenže se nestaví, je navíc i velký nedostatek lidí. Tak zní jeden ze zásadních problémů, se kterým se současní obyvatelé Česka musí chtě nechtě potýkat. Oblast stavitelství a developmentu zažívá s posledních letech krušné období, na co se tak máme připravit? „Doufám, že máme ještě pár let na to, abychom to všechno změnili a nezůstali národem druhořadé kategorie,“ říká Radim Passer, úspěšný český podnikatel, stavitel a aktivní křesťan.

Vy jste jeden z nejúspěšnějších českých stavitelů, developerů a podnikatelů. Vybudoval jste polyfunkční komplex BB Centrum na Praze 4 a působíte na trhu v podstatě přes 30 let. Jak se lišilo období stavitelství tehdy a dnes?

Tento obor podnikání tady za komunismu neexistoval. Každý, kdo se do něho chtěl pustit, musel se všechno učit od samého začátku a v tom bych řekl, že spočívá ten základní rozdíl. Těch 30 let zkušeností, které na začátku nebyly a dnes jsou, to jsou zkušenosti nejenom z hlediska developerů, stavitelů a investorů, ale i z hlediska financujících bank a z hlediska nájemců, ať to jsou mezinárodní firmy, nebo vyspělé české společnosti. 

Dá se tedy říct, že jste průkopníkem českého stavitelství? 

V určitém slova smyslu ano. Nikdy jsem to přesně nepočítal, ale bylo několik oblastí, kde si myslím, že jsme byli první, kdo se do toho pustil. Nejdříve jsme začali prodávat byty někdy v roce 92, když ještě neexistoval zákon o rozdělení bytových jednotek a my jsme to v podstatě podnikatelsky obešli tím, že jsme prodávali ideální části domů s přesnou specifikací, k čemu se vlastnictví vztahuje. Určitě jsme byli první česká firma, která začala stavět kancelářskou budovu, ale několik dalších prvenství by se určitě ještě našlo. 

Předpokládám, že za tak dlouhou dobu se trh markantně změnil. Jakým výzvám čelí stavitelé a developeři dnes?

Tak těch je celá řada. My zde sledujeme takových základních 6 ukazatelů. Jednak je to kurz koruny vůči euru. My jsme komerční developer, komerční stavitel, stavíme především kancelářské budovy a máme eurové příjmy a korunové náklady. Pak je to samozřejmě cena stavebních nákladů a cena pozemků. To jsou věci, které mají nějaký dlouhodobý vývoj. Dlouhodobě byl poměrně stabilní, ale v posledních, řádově sedmi, letech pozorujeme obrovsky strmý nárůst především těch stavebních nákladů, které jak v rezidenční oblasti, tak v té administrativní šplhají minimálně na dvojnásobek. Potom bych určitě zmínil bankovní úroky, které v těch devadesátých letech byly hodně jiné. Řekněme, že od té finanční krize byly hodně blízko nule, takže pro developery to byla velmi dobrá příležitost, jak zajímavým způsobem financovat své produkty. Potom je to výše nájmu, která byla nějaká v devadesátých letech, pak poměrně prudce klesala dolů a za posledních pět šest let to zase leze trochu nahoru. No, a poslední parametr, který stavitelé sledují, je tzv. investiční yield, který určuje hodnotu toho aktiva, které máte. Je to jaksi procentuální výnos z té nemovitosti. Z toho vlastně vyplývá, že čím je vyšší ten procentuální výnos, tím je nižší cena nemovitosti a obráceně. No, a ten výnos byl na přelomu tisíciletí někde nad 10 %, ale pochopitelně i ty náklady byly jinde a nájmy byly vyšší, takže pořád ten obchodní model mohl trošku fungovat. V době konjunktury mezi lety 2000 a 2007 ten výnos klesl až někam na přibližných 5 %, potom přišla krize, takže výnos šel opět nahoru a dostal se někam mezi šest a sedm procent a za posledních pět šest let opět klesá dolů. 

To je určitě zajímavý pohled, protože lidé klasicky vnímají jen růst cen nemovitostí. Ten je v posledních letech, jak jste sám zmínil, docela prudký. Kam až ceny nemovitostí mohou růst?

To záleží na celé řadě faktorů. Ovlivňuje to jednak nedostatečná nabídka, ale částečně je to také způsobeno naprosto nefunkčním stavebním zákonem a naprosto nefunkčními normami v České republice. Já vždycky říkám, že v tom, jak potrestat sami sebe, jsme mistry světa. No, a další věcí je absolutní nedostatek stavebních kapacit. Od devadesátých let, po pádu komunismu, nové vlády v podstatě zlikvidovaly učňovské školství a, samozřejmě, protože mají lidé svobodu a to, co chtějí v životě dělat, záleží čistě na nich, už nechtějí dělat na stavbách. V Česku by se mělo stavět mnohem více, než se staví, a přesto, že se skoro nestaví, nejsou stejně žádní lidé. No, a v této covidové a válečné době k tomu navíc přispěl i absolutní nárůst nedostatku stavebních materiálů. To vlastně znamená, že ty nájemní byty v zásadě nemůže nikdo stavět, protože to nedává vůbec žádný smysl, což si myslím, že je další obrovská chyba našich vlád, protože tato pravidla musí nastavit oni, a když ta pravidla nejsou motivující, potom je jasné, že lidé utrácejí úplně nesmyslnou výši procentuálních příjmů ze svých mezd a platu za zajištění vlastního bydlení.

S konfliktem na Ukrajině přišlo do Česka mnoho obyvatel Ukrajiny. Vnímáte, že už se situace lepší?

Do České republiky přišlo zhruba 300 000 lidí, ale v zásadě to byly maminky s dětmi. Samozřejmě v porovnání s předválečnou situací také nebylo dobře, když se ukrajinští muži střídali někde na ubytovnách po dvanácti, nebo v horším případě po osmi hodinách na lůžku, což bych řekl, že už trošku zavání otrokářstvím. Ale myslím si, že je tohle oblast, kterou by měl systematicky řešit náš stát. 

Podívala bych se teď na jinou, podobně aktuální věc. Covid ovlivnil naše životy v posledních dvou letech obrovským dílem. Lidé si například zvykli pracovat na home officu. Jak tuto věc vnímáte z pohledu firem a jejich zájmu o pronájem kancelářských prostor? Ovlivnilo to nějak jejich chování? 

Firmám je jasné, že všechny nemůžou fungovat na home officu. Některé typy prací jsou pro home office vhodnější, jiné jsou naprosto nevhodné. Většina korporací vnímá, že je home office z jejich úhlu pohledu neefektivní, a když se nad tím zamyslíte, logicky pokud jste pořád doma a nemusíte nikam chodit, musíte být člověk s obrovskou vnitřní disciplínou. Druhá věc je, že je velmi obtížné udržet si loajalitu vůči svému zaměstnavateli, když se v podstatě s nikým nepotkáváte, a drtivá většina korporací potřebuje týmovou práci. Myslím si, že tu home office v nějaké podobě zůstane a že bude existovat jakýsi hybridní model. Čili, jinými slovy, myslím si, že velmi častokrát ten počet lidí nebo ten počet metrů čtverečních zůstane stejný, možná bude v jednotlivých budovách v průměru o něco méně lidí než v předcovidové době.

Na jakých projektech aktuálně pracujete? Protože aktivit máte poměrně mnoho a orientujete se ve spousta směrů. Také bych se chtěla zeptat, kam svět stavitelství a developmentu směřuje? 

My jsme takový ten urbanistický stavitel, což znamená, že nestavíme jen budovu tady, druhou támhle a třetí zase na jiném místě. My jsme v zásadě velmi lokálně zaměření. A kromě toho, že jsme stavěli jednu hezkou budovu v Ostravě, celý nás náš profesní život se věnujeme Brumlovce, respektive BB Centru. Začali jsme také stavět na Roztylech, což je další oblast, od BB Centra vzdálená jeden až dva kilometry, kde máme v plánu postavit polyfunkční čtvrť, o něco menší, než je Brumlovka, ale bude tam opět nějaká kombinace bydlení, administrativy, obchodů, služeb, zeleně, parků atd. Chtěli bychom také rozvinout Budějovickou, protože to je jedna z naprosto zoufalých a zaostalých stanic metra a tak nějak k ní máme blízko, takže tam bychom byli rádi u toho procesu a chtěli bychom tomu pomoci. No, a co se týká mezinárodního světa, v zásadě se dá říci, že se lidé se stěhují do měst, což je něco, co platí globálně. Ta procenta, kolik lidí by za pár let mělo bydlet ve městech, jsou až zarážející. Mluví se o osmdesáti procentech, možná jich ale bude i více, což vyvolává obrovské tlaky na to, jak by ta města měla vypadat, aby se v nich dalo žít a aby byla udržitelná. Ekologické město jde totiž do výšky, protože když se do výšky nestaví a je nízká hustota obyvatel, město má obrovské problémy s tím, aby ufinancovalo svou dopravu, školství a aby se živnostníci a provozovatelé služeb mohli uživit. A to tady v Praze lidem ještě nedošlo. Praha se vydala na sebevražednou cestou a já jenom doufám, že máme ještě rok, rok a půl na to, abychom to všechno změnili. 

Vy už jste naznačil, že máte trochu přesah i do dalších aktivit. Zmiňoval jste například dopravu a metro. Prozradil byste k tomu více? 

Vzhledem k tomu, že už čtvrt století chodíme na Ředitelství silnic a dálnic kvůli jednomu pozemku, který se státem řešíme, tak nás zaujalo to, že se tam za to čtvrt století neobjevil ani jediný kilometr nové dálnice. Všechny ty návrhy, které ještě zdaleka nejsou dokončeny, už vymysleli komunisté. Dnes máme nějakých bídných 1 300 kilometrů dálniční sítě, což nás dělá opět nejzoufalejší ze všech zoufalců, a máme čtyři propojení se sousedními zeměmi – 2 s Německem, jedno s Polskem, jedno se Slovenskem a 0 s Rakouskem. Tak nám došlo, že by se s tím mělo něco udělat, proto jsme si najali velmi kvalitního dopravního architekta, který s velmi dobrou znalostí poměrů v České republice navrhl zcela nové trasy dálnic, které jsou proveditelné a uskutečnitelné. Dálniční síť by pak měla místo současných 1 300 kilometrů cca 3 300 kilometrů a propojovala by vhodným způsobem všechny regiony České republiky. Tam, kde jsou dálnice, je i prosperita a vyšší platy. No, a místo čtyř propojení se sousedními zeměmi by jich bylo šestnáct. Rozdíl ale hlavně spočívá v tom, že my říkáme: plánujte Česko pro patnáct milionů obyvatel. Protože ti zoufalci naplánovali Českou republiku pro sedm až osm milionů obyvatel a jejich odpověď byla taková, že my žádné dálnice nepotřebujeme. Pokud bychom fakt, že nás bude pouze 8 milionů, přijali, čeká nás, kultivovanějším způsobem řečeno, jistojistý bankrot. No, a pak jsou to trasy pražského metra. Samozřejmě každá normální evropská metropole má svou okružní trasu metra, s čímž bolševik už počítal, ale porevoluční vlády ne. Pus propojení metra na příměstské železnice, aby tu vznikaly takové dobré dopravní uzly a aby lidé zkrátka měli důvod využívat veřejnou hromadnou dopravu. Chtěl bych ještě zdůraznit, že jak metro, tak vysokorychlostní železnice musí mít stanici na letišti. Když to tak nebude, opět zůstaneme těmi českými zoufalci, národem druhořadé kategorie.

Podívejme se na dálnice z jiného úhlu pohledu. Vy jste velkým milovníkem aut. Prozraďte mi, jak tato záliba vznikla. 

Vznikla tím, že jsme si řekli, že by v České republice mělo být více dálnic. Proto jsem přemýšlel, že bych mohl začít jezdit v autě. Mimochodem, mnohem radši mám fotbal než auta, ale auta mám rád, asi tak, jako většina mužů. A musím říci, že u sportovních aut, bez kterých se člověk v životě může obejít, tak když už tam možnost koupi sportovního auta je, tak bych si nikdy v životě nekoupil auto, u kterého bych si nemohl legálně vyzkoušet jeho maximální rychlost.

Máte auta pouze jako zálibu, nebo například i jako investici?

Neberu je jako investici. I když třeba u těch dvou bugatti to tak asi je, že pokud člověk to auto nějakým hloupým způsobem neponičí, určitý nárůst na ceně by tam být měl. Na druhou stranu, nikdy jsem, když jsem si, kromě těchto dvou vozů, kupoval auta, nekalkuloval s tím, že by to pro mě měla být investice. Dá se říct, že všechny své prostředky investuji skrze firmu.

A prozradíte, kolik aut má váš vozový park? Nebo alespoň který vůz je váš nejoblíbenější?

Na tu druhou otázku asi neumím úplně odpovědět, protože to vždycky záleží na situaci, ročním období, počasí, proč člověk někam jede, a někdy opravdu jede rád pomalou, hezkou limuzínou, protože má zkrátka náladu, nebo se to tam, kam jede, hodí mnohem více, než aby přijel sportovním vozem. No a tím, že nebydlím v Praze a cesta sem mi trvá cca hodinu, jezdit mě baví, protože si člověk celkem slušně zařídí. Tím pádem si myslím, že těch aut, která skutečně používám a střídám je, může být přibližně 12.

Vy jste nejen úspěšný podnikatel, ale zároveň jste svůj život sdílel veřejně – napsal jste několik knih a jste aktivní křesťan. Jak vlastně podnikatel křesťan přistupuje k podnikání?

Křesťanská terminologie tomu říká obrácení. Když člověk žije život bez Boha, jeho život končí smrtí a pak už v zásadě kromě Božího soudu nikdy nic není. Jinými slovy je to cesta, která vede za záhuby. No, a to obrácení znamená, že na té cestě uděláte obrat o 180 stupňů, a to samozřejmě tehdy, když vás Pán Bůh zastaví a vy jste ochoten ten obrat udělat z vlastní vůle. Ten základní rozdíl potom přichází i v otázce toho vlastnictví, protože když jsem byl ten sekulární muž, tak v podstatě já jsem byl ten vlastník a mně to patřilo. V okamžiku, kdy člověk dá Pána Boha na první místo ve svém životě, uvědomí si, že Pánu Bohu patří úplně všechno v celém vesmíru – můj život jako takový, všechny moje vztahy a také samozřejmě všechny materiální věci, včetně mojí firmy a podnikání. Čili já si potom uvědomuji, že jsem pouze správce a že mou úlohou je být věrným správcem a věrně spravovat to, co mi Pán Bůh v životě svěřuje.