V posledních letech se tokenizace nemovitostí stala netradičním investičním nástrojem s výhodami pro emitenty i investory. Podle kanadské společnosti Atlas One, která se zabývá digitálními cennými papíry, tvoří nyní sektor nemovitostí přibližně dvě pětiny trhu s digitálními cennými papíry, což představuje přibližně 200 milionů dolarů.
Způsob, jakým tokenizace nemovitostí funguje, je často mylně chápán. Ačkoli si mnoho lidí myslí, že vlastnictví nemovitostních tokenů dává jejich držitelům právo na metr čtvereční dané nemovitosti, ve skutečnosti to tak nefunguje. Realitní developeři jsou proto často velmi zmatení, pokud jde o nuance tokenizace nemovitostí a její uplatnění v praxi. Tento článek vám pomůže dozvědět se více o mechanismech a výhodách tohoto procesu.
Jak tokenizace nemovitostí funguje?
Tokenizace nemovitostí je proces frakcionalizace nemovitostí do tokenů uložených v decentralizované databázi. Ta uchovává informace jako digitální účetní kniha – běžně se označuje jako blockchain. Distribuované účetní knihy, v nichž se realitní tokeny evidují, jsou validovány sítí blockchain, synchronizovány a sdíleny se všemi účastníky sítě téměř okamžitě, přičemž trvale zaznamenávají přesnou historii transakcí, která je obecně přístupná veřejnosti.
Nemovitostní tokeny jsou podobné NFT, což jsou nezaměnitelné jednotky dat uložené v blockchainu, které lze prodávat a obchodovat s nimi. Ale s tím rozdílem, že nemovitostní tokeny jsou obecně vázány na hodnotu fyzického aktiva.
Nemovitostní crowdfunding budoucnosti?
Tokenizace nemovitostí funguje podobně jako proces crowdfundingu, kdy je aktivum rozděleno na malé části pomocí chytrého kontraktu, automatizovaného kusu kódu umístěného v blockchainu. Každý, kdo si koupí nebo vlastní token, stává se spoluvlastníkem nemovitostního projektu. Má tedy nárok na aktivum a s ním spojené zisky a ztráty.
Pro lepší pochopení předpokládejme, že někdo má nemovitost v hodnotě 5 milionů korun a potřebuje rychle hotovost. Investoři, kteří jej osloví, však nemají požadovanou částku a majitel není ochotný prodat svou nemovitost za nižší částku. Zde se hodí právě tokenizace. Majetek se „rozdrobí“ a každá jednotka bude představovat určitou částku v digitálních tokenech. Tímto způsobem lze do majetku po určitou dobu snadno investovat. To se děje prostřednictvím decentralizované sítě, takže je zajištěna naprostá transparentnost.
Výhody tokenizace nemovitostí podle realitní crowfuding platformy BrikkApp
Transparentnější a efektivnější transakce – díky decentralizované struktuře blockchainu jsou transakce neměnné a transparentní, což je ideální pro nemovitosti s řadou zúčastněných stran a složitými postupy.
Příležitost pro drobné investory – nemovitosti jsou obvykle považovány za investiční možnost pro elitu. Tokenizace však umožnila investovat do nemovitostí i drobným investorům. Přehnaná cena nemovitostních aktiv často odrazuje investory od toho, aby se do nich zapojili, pokud nemají hluboko do kapsy.
Omezení tokenizovaných aktiv v oblasti nemovitostí
Stejně jako každá nastupující technologie mají i tokenizovaná aktiva v oblasti nemovitostí svá vlastní úskalí. Podívejme se na některá omezení, se kterými se můžete setkat:
Bezpečnostní mezery – síť blockchain je poměrně bezpečná. Ale pokud jde o chytré smlouvy, existují mezery, které je třeba zaplnit. Hackeři se neustále snaží proniknout do kódu chytrých kontraktů a ukrást peníze.
„Pokud není smlouva pečlivě zkontrolována, nejsou peníze, kterých se to týká, v bezpečí. Hack nebo závada v systému by mohly investory do nemovitostí připravit o jejich majetek. Nejhorší je, že jakmile o tato aktiva investoři přijdou, jejich obnovení je nemožné. Neunáhlete se tedy pouze na základě momentálního trendu a udělejte si svůj podrobný průzkum veškerých možností,” říká Jan Večerka, CEO společnosti BrikkApp.
Složité licenční požadavky – tokenizace nemovitostních aktiv vyžaduje licencované platformy, kde lze regulovat provoz a správu. Proces získání licence je složitý. Ještě než se dostanete do fáze licencování, musíte projít několika fázemi pokusů a omylů a také opakovanými testy, abyste byli úspěšní.
Problémy s regulací – neznalost vede ke špatnému regulačnímu prostředí a vytváří překážky pro všechny zúčastněné strany. Regulační nejistota tlumí důvěru investorů, což má za následek slabý růst.
Nemovitosti byly vždy žhavým zbožím, i když nebyly vždy tak dostupné jako nyní. Tokenizace nemovitostních aktiv je zpřístupnila i drobným investorům. Lidé, kteří dříve neměli přístup k investování z důvodu vysokých cen, mohou nyní díky tokenizaci investovat.
S tím, jak se časem zlepší regulační překážky a kryptografie se stane součástí hlavního proudu, lze očekávat, že tempo tokenizace poroste. Tokenizace komerčních a rezidenčních nemovitostí může mít odlišné právní požadavky a různorodé použití podpůrných technologií. Život se ale může usnadnit zúčastněným stranám na všech koncích spektra.
Autor: Alena Burešová
