Vlastní bydlení se pro běžné Čechy stává nedostižným snem. Podle realistického scénáře ekonomové očekávají v roce 2025 nárůst cen nemovitostí o přibližně 10 %, zatímco hypotéky by měly zlevnit jen o cca 0,6 %. Průměrné příjmy by měly růst jen o 5 %. Z toho jasně vyplývá, že dostupnost bydlení se bude nadále zhoršovat. To v rozhovoru pro pořad On The Ground potvrzuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Průměrný byt o velikosti 70 m² (3+1) poprvé v historii překročil hranici 5 milionů korun. Překvapivé je, že i přes vysoké ceny se byty na trhu dlouho neohřejí. Podle Davida Eima průměrná doba prodeje činí pouze 2,5 měsíce.
Byty kupují především bohatší lidé
Trend posledních let je podle Eima jasný – nemovitosti se stále rychle prodávají, ale kupujících ze střední třídy ubývá. ,,Kupci se dnes více a více rekrutují z vysokopříjmových skupin, na statistických datech to jde poměrně slušně vidět. Investice do nemovitostí dnes dělají lidé, kteří ty příjmy mají dost nadstandardní,“ vysvětluje odborník.
Pro střední třídu ve velkých krajských městech, jako je Praha nebo Brno, už je vlastní bydlení často nedosažitelné. ,,Koupit si nemovitost na hypoteční úvěr s minimem vlastních zdrojů, řekněme 10-20 % ceny, je větší a větší problém. Kupující se přesouvají do vyšší střední nebo vyšší ekonomické třídy,“ dodává Eim.
České domácnosti začínají strádat kvůli vysokým hypotékám. Ze svých rozpočtů vydávají až 60 procent na hypotéku. ,,To už je podle mého názoru výrazný kus za hranicí. Záleží ale na tom, jaká je to domácnost,“ říká Eim. ČNB aktuálně podíl, kolik procent z příjmu domácnosti lze použít na splácení úvěru, nereguluje. Má ale právo to nařídit bankám. V minulosti se hranice pohybovala okolo 45-50 %. ,,Rozdíl byl ve věku: 45 % pro lidi nad 36 let a 50 % pro lidi do 36 let. To byl ten nejzazší strop,“ upřesňuje expert.
Proč jsou nemovitosti atraktivní investicí?
,,Možnost využít byty a nemovitosti jako investiční aktivum je velice lákavá,“ vysvětluje Eim. Zároveň dokládá atraktivitu realit čísly: ,,Když si vezmeme index cen nemovitostí, který ČSOB Hypoteční banka zveřejňuje každý kvartál, tak kdybychom řekli, že rok 2010 bylo 100, tak teď jsme zhruba na 220. Za 14 let nemovitosti vzrostly na více než dvojnásobek původní ceny.“
Klíčové přitom je, že největší růst nastal v posledních letech. ,,To znamená, že nemovitosti skutečně roky rostly o 10 a více procent ročně. V tu chvíli je to strašně zajímavé investiční aktivum. A když si vezmete, že navíc byly velmi nízké úrokové sazby, tak to nebylo o zhodnocení vlastních prostředků, ale o zhodnocení cizích prostředků, které si velmi levně můžete půjčit,“ říká Eim s tím, že ceny tak rostly vysoko nahoru. ,,Nemovitosti už opět rostou takovým způsobem, že už zase začnou být zajímavé jako investiční aktivum.“
Velmi často se ale objevují názory, že investiční byty nejsou tak výnosné. ,,Samozřejmě si někdo může koupit investiční byt ve smyslu, že si tam uloží své našetřené úspory. Myslím, že to není ten mainstream a není to to hlavní. Hlavní je půjčit si maximum možných prostředků z cizích zdrojů – od banky a ze svých vlastních dát minimum,“ vysvětluje.
Hypoteční sazby pravděpodobně výrazně neklesnou
Ačkoli ČNB snižuje základní úrokovou sazbu, na hypotéky to podle Eima nebude mít zásadní vliv. ,,Hypotéky nemají vazbu na to, co Česká národní banka snižuje. To, co ČNB snižuje, je tzv. dvoutýdenní repo sazba. Hypotéka je fixovaná typicky na tři až pět let, to je úplně jiná hra, úplně jiný typ peněz,“ vysvětluje.
Cena dlouhodobých zdrojů, od které se odvíjejí hypoteční sazby, aktuálně spíše stagnuje. ,,Tam se teď neotvírá vůbec žádný potenciál k dalšímu poklesu,“ říká Eim a dodává: ,,Když máte za stávající cenu takový dobrý zájem, nemáte žádný důvod zlevňovat.“
Je výhodnější nájem nebo hypotéka?
Podle Eima může být překvapivé, že pronájem nebývá výrazně levnější než hypotéka. Jak uvádí, v současnosti se náklady na 80% hypotéku a nájemné za srovnatelný byt přibližně rovnají.
Eim zdůrazňuje podstatný rozdíl v povaze těchto plateb: zatímco nájem po zaplacení nenávratně mizí, u hypotéky pouze úroky představují skutečný náklad. Splátka jistiny (úmor) je ve skutečnosti forma spoření, kdy splácíte půjčené prostředky.
Co se týče budoucnosti realitního trhu, Eim je přesvědčen, že k poklesu cen nemovitostí nevyhnutelně dojde, i když nikdo nedokáže předpovědět kdy. Upozorňuje, že ceny nemohou růst donekonečna: ,,Jednou se jejich růst zpomalí, zastaví nebo dokonce propadne.’‘
Zvláště nebezpečný scénář by nastal během ekonomické recese s vysokou nezaměstnaností. V takové situaci by mnoho lidí ztratilo schopnost splácet hypotéky, což by vedlo k nucenému prodeji nemovitostí. Následoval by pokles cen a nedostatek kupujících, kdy by i ti, kteří ještě mohou splácet, raději prodávali, dokud mají možnost, ale za stále nižší ceny.
Nárůst preference menších bytů
Ohrozí geopolitická situace trh? ,,Já zatím nic takového nevidím. Ale tu geopolitickou a ekonomickou situaci, která je na to navázaná, tu nedovedou přečíst lidé, jejichž znalosti a schopnosti jsou o třídy vyšší než moje. Nikdo neví, co se stane zítra,“ dodává Eim.
V poslední době také roste poptávka po menších bytech, zejména ve velkých městech. ,,S rodinou tam žít nemůžete. Asi jsou to spíše investiční byty či byty pro mladé páry nebo singles,’’ vysvětluje Eim na závěr.
Celý rozhovor si můžete poslechnout jako video nebo podcast:
- Jak přesně fungují algoritmy bank při posuzování bonity žadatelů o hypotéku?
- Jaká je prognóza vývoje cen nemovitostí v jednotlivých krajích ČR?
- Jaké strategie používají úspěšní investoři do nemovitostí v současné situaci?
- Jaké alternativní cesty k vlastnímu bydlení existují pro střední třídu?
- Jak velký propad cen nemovitostí by mohl přijít v případě ekonomické recese?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
