Drahé nájmy v Česku ženou firmy do Polska. Má také více pracovní síly a méně byrokracie, říká expert

Přestože oficiální statistiky naznačují, že trh s průmyslovými nemovitostmi v Česku je zdravý, realita je podle expertů trochu jiná. Jeden z nich – Petr Narwa ze společnosti společnosti Procházka & Partners, v rozhovoru pro pořad Big Deal hodnotí současný stav, problémy i trendy tohoto trhu.

Jedním ze základních parametrů je neobsazenost trhu. „Máme metry, které jsou pronajaté, a nějaké množství, které je nepronajaté. Z tohoto pohledu oficiální statistiky říkají, že trh je v pořádku,“ vysvětluje.

Ačkoli oficiální údaje hovoří o pouhých 2 % neobsazenosti, Narwa upozorňuje na skrytou realitu. „Realita není tak růžová. Když započítáme prostory nabízené k podnájmu a nedokončené budovy, pohybujeme se spíše na 5–6 % neobsazenosti. Stále to ale není tak špatné,“ vysvětluje.

Statistiky nejsou úplně přesné

Tato nevyváženost vzniká z několika důvodů. Za prvé: oficiální statistiky nezahrnují plochy, které nájemci nevyužívají, ale za které stále platí nájem a nabízejí je k podnájmu. Za druhé: statistiky nezahrnují ani nedokončené budovy, které jsou hotové jen zvenčí.

Narwa také pozoruje zpomalení aktivity na trhu. „Klientů, kteří mají zájem o volné jednotky nebo projekty ve výstavbě, je méně.“ Toto zpomalení je částečně způsobeno ochlazením poptávky v sektoru e-commerce a logistiky, které byly v minulých letech hlavními hnacími silami trhu.

Významným indikátorem změny na trhu je podle Narwy vymizení spekulativní výstavby. „Pronajímatelé už nestaví, aniž by měli zajištěného nájemce. To ukazuje, že trh už není tak silný jako dříve,“ říká. Tato změna signalizuje posun od trhu pronajímatelů k trhu nájemců, kde nabídka začíná převyšovat poptávku.

Česko – drahý premiant ve střední Evropě

V porovnání s okolními zeměmi střední a východní Evropy je Česká republika na špici, co se týče výše nájmů. „Naše nájmy jsou o několik desítek procent vyšší než v okolních zemích,“ uvádí Narwa.

Zatímco v Praze a okolí se nejvyšší nájmy pohybují kolem 7 eur za metr čtvereční, v Polsku je to maximálně 6 eur. ,,To už by byl ale velký extrém, spíše se budeme pohybovat mezi 5–6 eury,“ říká. Tento rozdíl se může zdát malý, ale v kontextu velkých průmyslových ploch a dlouhodobých nájemních smluv může představovat významné náklady pro firmy. Polsko a východní země jsou pro firmy stále lákavější. „Polsko má výrazně více dostupné pracovní síly. Mají nižší nájmy a klient si může vybírat z vícero možností,“ komentuje.

„Z dlouhodobého hlediska si nemyslím, že je to udržitelné v kontextu konkurenceschopnosti okolních zemí,“ varuje Narwa. Vysoké nájmy v kombinaci s rostoucími náklady na pracovní sílu mohou v budoucnu vést k odlivu některých firem do levnějších lokalit, jako například do Rumunska.

Povolovací proces v Česku trvá až 6 let, v Polsku maximálně 2 roky

Dalším problémem je povolovací proces. Ten je v Česku složitý a zdlouhavý. „V České republice trvá povolovací proces 4–6 let, zatímco v Polsku je to otázka měsíců až dvou let,“ srovnává Narwa. Tato byrokratická zátěž může odradit potenciální investory a zpomalit rozvoj trhu. „Klienti, kteří zvažují umístění svých provozů do Evropy, i když nekoukají specificky na Česko, ale na nějaký region, tak to stejně berou jako hendikep,“ říká.

Dražší nájmy si může dovolit především Praha, která je totiž v srdci Evropy. „Máme blízko do Německa, můžeme dodávat na sever, západ i východ,“ vypichuje výhody lokality.

Problémům se nevyhneme. Velké investice typu TPCA nebo Hyundai se Česku budou vyhýbat

Dlouhodobý problém bude mít Česko spíše s velkými, dlouhodobými investicemi. „Jsou to investice typu TPCA, Hyundai a s takovými budeme mít problém,“ doplňuje. Okolní státy nabízejí výhodnější podmínky pro investory, včetně nižších nájmů a dostupnější pracovní síly.

Změna struktury poptávky je dalším faktorem, který Narwa zmiňuje. „Část poptávky se přesunula k výrobním firmám, které se ale rozhodují výrazně delší dobu,“ vysvětluje. Tato změna vyžaduje od pronajímatelů větší flexibilitu a schopnost přizpůsobit se novým požadavkům nájemců.

Strategie pronajímatelů

V reakci na měnící se podmínky na trhu pronajímatelé přijímají nové strategie. Narwa popisuje, že pronajímatelé poskytují nájemcům stále větší zvýhodnění, aby je nalákali nebo udrželi. Tato zvýhodnění mohou mít různé formy, od nájemních prázdnin až po dodatečné investice do prostor na náklady pronajímatele.

„Vidíme, že rozdíl mezi nominálním a efektivním nájmem se zvětšuje,“ říká. To znamená, že ačkoli oficiální ceny nájmů mohou zůstávat stabilní nebo jen mírně klesat, skutečná hodnota, kterou nájemci platí, může být výrazně nižší díky různým slevám a pobídkám.

Budoucnost trhu – soustředit se na firmy s přidanou hodnotou

Narwa předpokládá, že budoucí vývoj trhu bude diferencovaný. Jednoduché výroby a montovny se budou pravděpodobně stěhovat do levnějších lokalit. „Firmy s přidanou hodnotou, které potřebují vzdělané zaměstnance, tu mohou zůstávat,“ dodává. To naznačuje, že Česká republika by se měla zaměřit na přilákání a udržení high-tech a inovativních firem, které mohou těžit z kvalifikované pracovní síly a rozvinuté infrastruktury.

Pro udržení konkurenceschopnosti bude podle Narwy klíčová spolupráce mezi pronajímateli, firmami a státními institucemi. „Otázkou je, jak dokážou jednotliví hráči nalákat firmy do Čech, třeba i v koordinaci se státními institucemi a pobídkami,“ uzavírá Narwa.

Přestože trh průmyslových nemovitostí v České republice čelí výzvám, jeho základy zůstávají silné. Budoucnost bude záviset na schopnosti adaptace na měnící se podmínky a efektivní spolupráci všech zúčastněných stran. 

Poslechněte si kompletní rozhovor s Petrem Narwou jako podcast nebo zhlédněte video. Dozvíte se odpovědi na tyto otázky:

• Jak se liší situace na trhu průmyslových nemovitostí v jednotlivých regionech České republiky?
• Jaký vliv má současná ekonomická situace na investice do průmyslových nemovitostí?
• Jaké jsou nejnovější trendy v designu a vybavení průmyslových nemovitostí?
• Jak se mění požadavky nájemců na průmyslové prostory v posledních letech?
• Jaký je výhled pro trh průmyslových nemovitostí v horizontu příštích 5 let?