Praha je jedním z nejdražších měst k bydlení. Trh tak potřebuje více bytů. Řešením je zjednodušení podmínek pro výstavbu a rozšíření nabídky, nikoliv nové regulace, které situaci jen zhorší, říká v pořadu On The Ground Jaroslav Ton, spoluzakladatel nemovitostní investiční skupiny Salutem Group.
V Praze je situace na trhu s bydlením kritická. Průměrná cena za metr čtvereční kolem 150 000 Kč znamená, že při běžné velikosti bytu 80 metrů čtverečních musí zájemce disponovat částkou 12 milionů korun. Pro hypotéku potřebuje nejméně 2,5 milionu korun vlastních prostředků a zbytek splácet 30 let.
,,Průměrně vydělávající Pražan si to koupit nemůže. Pokud nemá našetřeno více než 2,5 milionu korun, banka mu hypotéku na průměrnou pražskou mzdu nedá. Medián příjmů domácnosti je někde na úrovni 100 000 Kč,“ vysvětluje Ton.
Investoři versus skuteční zájemci o bydlení
Nemovitosti v Praze tak podle Tona kupují především investoři, nikoliv lidé, kteří v nich chtějí bydlet. Problém vidí v limitované nabídce – v Praze se staví pouze jednotky tisíc bytů ročně, což je naprosto nedostatečné.
,,Je to strukturální problém kapitálového trhu, který se táhne od devadesátých let, kdy se kuponová privatizace moc nezdařila, takže lidé si tady zvykli investovat do nemovitostí. A když je takto limitovaná nabídka, tak to má jediný dopad, a to je růst cen,“ upozorňuje Ton.
Praha je podle mezinárodního srovnání druhou nejnákladnější evropskou metropolí hned po Amsterdamu v parametru Price to Income (poměr ceny nemovitosti k ročnímu příjmu). ,,Podle posledních údajů z Deloittu je to v Praze necelých 12 let. Budete 12 let pracovat jenom na bydlení, tak potom si v Praze koupíte nějaký průměrný byt – a to bude něco okolo 65 m²,“ uvádí.
To ukazuje na smutnou situaci mladých rodin. Ty si totiž bydlení nemohou dovolit a hledají jej mimo metropoli a denně do Prahy dojíždějí. ,,Praha se vždycky každé ráno zvětší o milion lidí a pak si večer zase oddechne,“ popisuje Ton situaci.
Jediným zásadním řešením je podle jeho slov stavba nových bytů. ,,Pár tisíc bytů, které se tu postaví, ale nevyřeší vůbec nic. Lidé se chtějí za prací stěhovat, ale když nemají kde bydlet?“
Nájemní bydlení situaci neřeší
Alternativa v podobě nájemního bydlení podle Tona situaci zásadně nezlepšuje. ,,Pokud bydlíte v nájmu, tak z vyšších pražských mezd dáváte 45 %, možná až k 50 procentům na bydlení. Pak je otázka, kolik vám tedy zbude peněz a jestli má smysl žít v Praze, i přestože máte vyšší příjmy,“ konstatuje s tím, že rodiny tak musí šetřit a uskromňovat se.
Hlavní příčinou nedostatku bytů v Praze jsou podle Tona byrokratické překážky a zdlouhavý proces povolování staveb. ,,V Praze se obecně málo staví. Proč to tak je? Protože jsou tady byrokratické překážky, protože tady máme nový stavební zákon a bohužel každá změna může být k horšímu – tady se nám to opravdu stoprocentně potvrdilo,“ konstatuje.
Problém vidí především v délce povolovacího procesu. ,,Pokud chcete stavět a vyřídit papíry, trvá to 10 let – tak pak to nemá být drahé? A když chcete překupovat nemovitosti na sekundárním trhu, které už existují, tak ceny jsou tak vysoké, že spekulace je v dlouhodobém horizontu velmi riziková,“ varuje Ton s tím, že i když by bylo potřeba stavět, tak není jak.
Řešení – rekonstrukce nevyužívaných nemovitostí v regionech
Salutem Group se zaměřuje místo Prahy na regiony, kde revitalizuje nevyužívané nemovitosti. Podle dat ministerstva pro místní rozvoj počet dlouhodobě neobydlených bytů téměř odpovídá nové výstavbě.
,,Udává se, že pro nějakou prostou obnovu bytového fondu by se mělo investovat zhruba 3 % ročně. Pokud mě paměť neklame, tak v České republice je to dlouhodobě zhruba 1 %, čili 1/3 toho, co se má vracet do bytů, které samozřejmě přirozeně zastarávají,“ vysvětluje Ton.
Jak to celé funguje?
Jaroslav Ton a jeho investiční skupina se zaměřují na konkrétní budovy v perspektivních lokalitách, které jsou zanedbané, a snaží se je efektivně rekonstruovat. ,,To má za výsledek, že rychle a za rozumných podmínek vracíme velké množství bytů do oběhu.“
,,Díváme se na celé lokality a také na to, zda se potenciál budovy dá zužitkovat. Není to o tom, že bychom si vybrali jeden bytový dům, ale je to práce od makroanalýzy po znalost konkrétních lokalit – kde máme své lidi.“
Společnost se specializuje na akvizice a renovace velkých bytových domů. Jejich obchodní model zahrnuje jak rekonstrukci nemovitostí, tak jejich následnou správu. ,,Investorům nabízíme komplexní řešení – po prodeji bytu jim zajistíme jeho dlouhodobý pronájem, přičemž my jako společnost neseme veškerá rizika provozu, pokrýváme náklady a samozřejmě také realizujeme zisky z podnájmu,“ vysvětluje Ton princip jejich služby.
Byrokracie brzdí výstavbu
Ton kritizuje především současný systém stavebního řízení a byrokracii v Česku. Podle jeho názoru jsme vytvořili zbytečně komplikovaný regulatorní aparát s množstvím úřadů a komisí. Místo efektivního systému máme strukturu, která připomíná administrativní přístupy z dob Rakouska-Uherska. Takto složitá pravidla pak vedou k tomu, že úředníci tráví více času jejich vynucováním než smysluplnou prací, což celý proces výstavby prodlužuje a komplikuje.
Jako příklad uvádí nedávnou zkušenost: ,,Kolaudovali jsme objekt – poté, co jsme si prošli všemi útrapami výstavby – a ve finále poslední věc, co potřebujeme, je, aby nám obec přidělila číslo popisné. A zjistíme, že to není tak jednoduché, protože musí pojmenovat ulici. Na to se musí sejít zastupitelstvo, ale na minulém zastupitelstvu na to zapomněli, tak to udělají na příštím. Jenže oni teď ještě neví, jak se ta ulice bude jmenovat,“ popisuje absurditu procesu.
Výhled do budoucna
,,Je rozumné stavět a rekonstruovat. Nehledat řešení v dotacích a státních podporách, ale hledat tržní řešení,“ dodává. Co se týče cen nemovitostí v Praze, Ton očekává, že jsme blízko limitu. ,,Já si myslím, že jsme limitu v Praze poměrně velice blízko a poroste to asi o nějaké jednotky procent,“ předpovídá. Kvůli problémům se stavebním řízením se ale podle něj nikdo příliš nehrne do masivní výstavby.
Celý rozhovor si můžete poslechnout jako video nebo podcast:
- Jak vidí investor změny v dostupnosti bydlení během své 18leté kariéry?
- Jaký dopad má na bydlení vzrůstající koncentrace majetku, kdy v USA 10 % nejbohatších domácností vlastní třetinu majetku?
- Proč podle Jaroslava Tona nefunguje správně nový stavební zákon a jak by ho bylo možné zlepšit?
- Jaké konkrétní zkušenosti má Salutem Group s revitalizací brownfieldů a jak probíhá jejich projekt Údolí Rajhotice v Jeseníkách?
- Co přesně znamená „teorie většího hlupáka“ v kontextu investic do nemovitostí a proč je podle Tona nebezpečná?
Autor: redakce
FocusOn je zpravodajský web zaměřený na nové trendy v ekonomice s důrazem na využívání moderních technologií.
