Jakub Veverka: Nájmy rychle porostou. Pokud můžete, kupte si vlastní byt

Vlastní bydlení se pořizuje na dlouhé roky dopředu, a to i v řádu desítek let. Během těchto let projde několik ekonomických cyklů, cenových korekcí a výkyvů, poukazuje Jakub Veverka, hlavní ekonom Videobydleni.cz.

Pohledem skrze aktuální makro-podmínky vždy platí, že na vrcholu ekonomického cyklu či za vrcholem, kde se nyní právě nacházíme, jsou diskontní sazby vždy nahoře a ceny nemovitostí jsou v korekci. Je otázka na křišťálovou kouli, zda bude případná recese hlubší, nebo mělčí.

Nicméně, je-li potřeba řešit otázku bydlení kvapně, tak v tomto období je třeba volit fixaci úrokové sazby kratší – rok, dva, tři a počkat, kam se vyvinou sazby. V současné době můžeme do roka čekat spíše pokles.

Cenu rodinných domů před rekonstrukcí mohou ovlivnit dotace

Co se týče cen nemovitostí, v tomto případě je trh velmi segmentovaný a nedá se odpovědět jednotně, a to především z hlediska kategorií (bytů, rodinných domů). V kategorii rodinných domů, stále probíhá korekce a mají sestupnou tendenci.

Toto platí především u starších rodinných domů před rekonstrukcí. V tomto segmentu může s cenou zahýbat dotace „oprav dům po babičce“ – situaci bude třeba dále sledovat. Nicméně díky této dotaci se mohou některé objekty v horším stavu jevit jako vhodná investice a může se zastavit jejich pokles.

Segment menších bytů vypadá, že se již odrazil od svého dna a může v následujících měsících o několik procentních bodů růst. Též velmi záleží na regionu. Očekáváme, že podobně jako v minulosti rychle spadly ceny bytů v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, bude i růst startovat v těchto lokalitách.  

Tyto kraje jsou lakmusovým papírkem na cenové výkyvy. Ceny menších bytů vhodných k investici v těchto krajích se vydaly během prázdnin směrem nahoru a získávají v posledních měsících i několik procent navrch. Jestli se jedná již o potvrzený trend, ukáže až následující období.

Nájmy porostou rychleji než prodejní ceny

Ceny nájmů porostou o 3-5 % rychleji než cenová hladina prodávaných nemovitostí, a to z několika důvodů. 

• Stále se pomalu staví
• Úrokové sazby z dlouhodobého horizontu budou klesat
• Poptávka po pořízení nemovitosti od srpna 2023 opět roste
• Stále vysoké ceny energií

Z tohoto úhlu pohledu doporučujeme nečekat a pořídit nemovitost na vlastní bydlení. V případě poklesu úrokových sazeb doporučujeme refinancovat úvěr, až sazby poklesnou alespoň o 2 % od té aktuální.

Makrookénko

Česká republika patří ve střední Evropě k zemím, které jsou závislé na německém vývozu. Tedy jsme minimálně z poloviny závislí na exportu do Německa. Německo se již třetí čtvrtletí nachází v recesi, tedy alespoň dvě čtvrtletí jeho ekonomika neroste, ale o několik desetin procenta klesá. Pokud si německá ekonomika kýchne, platí, že její dodavatelské země dostávají chřipku. Ano, toto platí též o ekonomice USA a EU. 

Česká ekonomika neroste při plné zaměstnanosti. Dosáhli jsme stropu produkčních možností a naší ekonomice pořád hrozí riziko mzdově-inflační spirály. Sice inflace meziměsíčně klesá, stále se ale jedná ne o zlevňování, ale o růst cenové hladiny. Reálné mzdy se v současné době překlápí do plusových hodnot, tedy nominální mzdy rostou o vyšší procenta, než se zdražuje.

Aktuálně hovoříme o několika desetinkách procent do plusu. Nominálně rostou mzdy za 2Q 2023 o 8,8 % meziročně a červencová inflace je na úrovni 8,6 %. Naše reálná mzda se tedy přestala propadat, to ale neplatí u našich úspor, které stále ztrácejí na hodnotě tempem výšky inflace.