Jan Boruta: Ceny zemědělské půdy rostou. Podle čeho vybírat pozemek jako investici?

Inflace dle předpovědí expertů dál poroste, a tak se vyplatí přemýšlet, jak zhodnotit volné prostředky. Mezi prověřené a stabilní možnosti patří investice do zemědělské půdy. Její průměrná cena v České republice loni meziročně vzrostla téměř o 4 %. Které aspekty zvážit, pokud vás tato možnost láká? Jaký druh pozemku vybrat? To vysvětluje Jan Boruta ze společnosti FérMakléři.cz.

Zemědělská půda je ceněná komodita, jejíž hodnota v čase roste. Zatímco v roce 2005 činila tržní cena hektaru zemědělské půdy 68 336 korun, roku 2020 se stejná plocha obchodovala průměrně za 253 510 korun, což znamená 3,7násobek ceny. Loni tak průměrné ceny zemědělské půdy meziročně narostly o 3,9 % na hodnotu 25,35 korun za metr čtvereční. Vyplývá to z dat společnosti Farmy.cz, specialisty na zemědělské společnosti, půdu a další zemědělské nemovitosti v České republice, podle níž tak cena zemědělské půdy loni rostla nejrychleji za poslední tři roky. Podobná situace se přitom dá očekávat i letos, neboť po půdě stále panuje zvýšená poptávka.

Ornou půdu, nebo trvalý travní porost?

Investoři do zemědělské půdy se nejčastěji zajímají o pozemky z kategorie trvalý travní porost a orná půda. Trvalý travní porost je pozemek porostlý travinami a hlavní výtěžek z něj je představován senem, případně je rovnou určený k trvalému spásání dobytkem. Orná půda poté představuje pozemek, na kterém se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny či který je dočasně zatravňován. Podle zmíněné zprávy společnosti Farmy.cz byly v roce 2020 tržní ceny orné půdy v průměru o 35 % vyšší než ceny trvalých travních porostů. Z pohledu investic je tak orná půda rozhodně cenově zajímavější, byť si žádá vyšší počáteční výdaje, neboť je o trochu dražší.

Posuďte stav pozemku a zjistěte bonitu půdy

Při investici do jakéhokoliv pozemku je samozřejmě nejlepší prohlédnout si jej před koupí na vlastní oči, pokud se ale rozhodujete mezi několika možnostmi a nemáte čas jezdit třeba i po celé republice, mohou vám velmi pomoci mapové aplikace, jako jsou Google Maps či Mapy.cz. Z leteckého pohledu zjistíte, zda je půda obdělávána, zda se tam pase dobytek, případně odhalíte nežádoucí stav – například hojnou přítomnost náletových dřevin či podmáčení.

Kromě toho byste se měli zajímat i o bonitu půdy daného pozemku. Bonita neboli bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) je základní indikací kvality zemědělské půdy. Pohybuje se v rozmezí od 1 do 20 korun. Půda s bonitou pod 5 korun není z mého úhlu pohledu pro dlouhodobější investici vhodná, naopak bonita 11 korun je již velmi slušná. Pokud bychom uvažovali jen o krátkodobé spekulaci, je možné jít ještě i o pár korun níže. Informace o bonitě půdy pozemku si vyhledáte na internetu, například přes nahlížení do katastru nemovitostí, kde u daného pozemku najdete odkaz do eKatalogu BPEJ.

Vybírejte z pozemků nad 2 hektary a s přístupovou cestou

Když už budete na stránkách katastru, určitě si všechny informace k vyhlédnutému pozemku pečlivě pročtěte. Pokud kupujete ne jednu parcelu, ale rovnou celý soubor, zajímejte se také o to, zda na sebe pozemky plynule navazují, což zjistíte například i z nahlížení do katastru nebo online katastrálních map. Pro budoucí zhodnocení je návaznost pozemků výhodnější. Co se výměry týče, za účelem investice se většinou příliš nevyplatí pořizovat pozemky menší než 1,5 hektaru, vybírejte tedy spíše z pozemků nad 2 hektary. Dalším bonusem je, když se pozemek či pozemky nachází u cesty, ta totiž usnadňuje jejich obhospodařování.

Při posuzování vhodnosti zemědělského pozemku jako investice kromě do katastru vždy nahlédněte taktéž do územního plánu příslušné obce. Hodnotu půdy, i když ne nutně její cenu, vždy ovlivní, plánuje-li obec směrem k pozemku rozšiřovat zastavěné plochy, takzvaný intravilán.

Chcete pravidelný příjem? Zajímejte se o pozemky s platnou pachtovní smlouvou

Zemědělská půda přináší investorovi nejen vidinu dobrého zhodnocení při prodeji, ale často i pravidelný výnos. Při hledání vhodné zemědělské půdy k investici je tak vždy lepší, když je vyhlédnutý pozemek již při prodeji obhospodařován a náleží k němu pachtovní smlouva. Podle dat společnosti Farmy.cz k září 2020 se pachtovné u nově sjednávaných smluv pohybuje nejčastěji v rozmezí 3 000 až 6 000 korun za hektar za rok. U výjimečně kvalitní orné půdy však může vystoupat až nad 10 000 Kč/ha/rok. Nejvýhodnější se přitom jeví celistvé pozemky o větších výměrách, naopak u drobnějších pozemků je nutné počítat s nižším pachtovným za hektar půdy. Při zvažování investice se u stávající pachtovní smlouvy zajímejte nejen o výši pachtovného, ale i o výpovědní lhůtu smlouvy. Standardem jsou dva roky až pět let, vyšší lhůty již nejsou žádoucí a negativně se projevují v ceně půdy. Obecně platí, že čím kratší výpovědní lhůta, tím lépe, jelikož pak lze do budoucna lépe pracovat s výší pachtovného.

S ohledem na možnosti pachtování zakoupené půdy je dobré zjišťovat i to, kolik zemědělských subjektů v dané lokalitě hospodaří. Čím větší konkurence v tomto ohledu panuje, tím lépe pro investora, protože může počítat se zvýšenou poptávkou po možnosti obhospodařování koupeného pozemku. Zjistit, kdo na parcelách hospodaří, lze jednoduše i online na portálu eagri.cz.