Podle údajů Mezinárodního měnového fondu se v České republice zhoršuje dostupnost vlastního bydlení nejvíce ze všech 58 sledovaných zemí. Zároveň je třetí nejhorší v celé Evropské unii. Naděje na pokles cen nemovitostí navíc nevypadají příliš reálně. I přes propad poptávky na polovinu a nejnižší objem hypoték za posledních deset let ceny nemovitostí zatím spíše stagnují, nové byty dokonce zdražují.
Nejméně prodejů a hypoték za 10 let
V druhé polovině roku 2022 realitní trh doslova zamrzl. Šoková změna způsobená hlavně válkou na Ukrajině přinesla počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace – a to vše změnilo náladu lidí. Obavy se ještě umocnily růstem úrokových sazeb u hypotečních úvěrů.
U starších bytů klesly prodeje o 51 %, u rodinných domů o 49 % a u nových bytů dokonce o 57 %. Jde tak o nejmenší počty prodejů rezidenčních nemovitostí za poslední dekádu. Zároveň citelně zpomalil i hypoteční trh, kdy banky poskytly nejméně nových úvěrů na bydlení za posledních deset let. Celkový počet hypoték je dokonce na svém dvacetiletém minumu.
Novostavby dokonce zdražují
Přesto ceny nemovitostí klesly nepatrně, v průměru o 4,3 procenta, v Praze pouze o jedno procento. U novostaveb se na trhu sice objevily nabídky slev a různých marketingových akcí, do prodejních cen se však vůbec nepropsaly. Průměrné ceny nově prodaných bytů se naopak o jedenáct procent zvýšily, a to na 120 000 Kč za 1 m2. Nejvyšší jsou v Praze (151 643 Kč za 1 m2) a průměrná cena v regionech se zvýšila o čtrnáct procent na 100 692 Kč za 1 m2.
Proč ceny neklesají?
Důvodů je hned několik. Prvním je stále přetrvávající rozdíl mezi vysokou poptávkou po nemovitostech a jejich nabídkou, zejména v Praze. Lidé se stěhují a mají zájem ukládat do nemovitostí své úspory, oproti tomu počet vydaných stavebních povolení není dostatečný. “Počátek roku 2022 byl ovlivněn kulminací vysoké poptávky z předešlého roku a s tím souvisejícím vyprodáním trhu. Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za posledních 10 let,” říká Milan Roček, CEO společnosti Dataligence.
Druhým faktorem je morálka Čechů ve splácení hypoték, kdy i přes citelný nárůst jejich sazeb zůstává objem nesplacených úvěrů na velmi nízké úrovni. Na trh se tak nedostává vyšší množství nemovitostí k prodeji. “Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 %, zatímco v krizových letech 2011–2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 %,” zmiňuje Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Nůžky mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí se rozevírají
Od roku 2020 se výrazně zvýšil již tak velký nesoulad mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. Zatímco s předcovidovým rokem nominální mzdy a HDP vzrostly o necelých 20 procent, ceny starších bytů a rodinných domů vzrostly víc než o 60 procent. Pandemická nejistota vyšvihla poptávku po bydlení nahoru – jako osvědčeného českého způsobu úspory peněz.
Nepříznivý trend potvrzují mezinárodní srovnání MMF i OECD – příjmový nesoulad v ČR se zvyšuje za poslední roky nejvýrazněji ze všech sledovaných zemí.
Do budoucna čekejme rozdílný vývoj ve městech a na venkově
Pokračující zamrznutí, nebo naopak obnovení aktivity na trhu, bude mít pravděpodobně vliv na vývoj cen v jednotlivých lokalitách. U starších nemovitostí existuje větší prostor pro pokles cen. Bude ale záležet na ochotě prodávajících přistoupit na požadované slevy ze strany kupujících.
Vývoj nesplácených hypoték je příznivý a nedá se tak předpokládat, že by velké množství majitelů muselo byt či dům nuceně prodat. U nových bytů hraje podstatnou roli trh se stavebními materiály a energiemi. Ten momentálně neumožňuje stavět levněji než v minulých letech.
Autor: Alena Burešová
