Rekordní nárůst cen domů a nájmů prohloubil krizi dostupného bydlení v USA a rostoucí úrokové sazby ji mohou ještě zhoršit, uvádí výroční zpráva Harvard University State of the Nation’s Housing Report, zveřejněná před pár dny.
Přestože se již zdá, že rychle rostoucí úrokové sazby hypoték ochlazují přehřáté trhy s bydlením, miliony Američanů jsou daleko od vysněného vlastnictví domu, uvedli výzkumníci a odborníci na stavební průmysl.
Tito nájemníci byli pandemií zasaženi nejvíce a stále se potýkají s problémy. Příjem potřebný k získání nároku na dům raketově vzrostl: hypotéka, daň z nemovitosti a platby pojištění za dům s průměrnou cenou 340 700 dolarů (8 milionů korun) stály v dubnu 2022 o 700 dolarů (16 450 korun) měsíčně více než o rok dříve. A roční příjem potřebný k získání takového domu byl v dubnu 2022 o 28 000 dolarů (658 000 korun) vyšší než v loňském roce, uvádí Harvardské společné centrum pro studia bydlení (Harvard’s Joint Center for Housing Studies).
„Jen za poslední rok se to týkalo asi 4 milionů nájemníků,“ řekl Daniel T. McCue, vedoucí výzkumný pracovník ve Společném centru pro studia bydlení.
Příběh dvou trhů s bydlením
Ekonomické zisky dosažené před pandemií, finanční stimuly a moratoria na zabavování majetku a vystěhování během pandemie a silný trh práce pomohly nejen udržet lidi v jejich domovech, ale také umožnily ostatním Američanům – zejména starším mileniálům a lidem jiné barvy pleti – mít finanční prostředky na to, aby se stali vlastníky domů.
Ale v březnu 2022 vzrostly ceny domů meziročně o 20,6 %, což byl největší skok za 30letou historii sledování. Nájemné vzrostlo také, zejména u rodinných domů, které během pandemie sloužily rodinám jako vzdálené kanceláře.
To upoutalo pozornost investičních firem, které na vzkvétajícím trhu nakoupily domy za mírné ceny, aby je pak pronajímaly nebo prodávaly za účelem zisku. Investorské držby představovaly téměř 30 % všech domů prodaných během prvního čtvrtletí tohoto roku, uvedli výzkumníci Harvardských studií bydlení s odkazem na data od CoreLogic.
Zvýšila se také nová výstavba, ale většina z těchto nových domů se prodala za více než 400 000 dolarů (9,4 milionu korun), což většinu potenciálních kupců odradilo od koupě, uvedli vědci.
Růst vlastnictví domů však nestačil k tomu, aby zmenšil propast dlouhodobých systémových rasových rozdílů. Na začátku roku 2022 byla míra vlastnictví domů pro černošské a hispánské domácnosti 45,3 %, resp. 49,1 %. Pro srovnání, bílé domácnosti měly míru vlastnictví domů ve výši 77 %, napsali vědci s odkazem na údaje amerického průzkumu census Housing Vacancy Survey.
Nárůst hodnoty domů a rekordně nízké úrokové sazby během pandemie dále prohloubily již tak drastickou majetkovou propast mezi vlastníky domů a nájemníky a také v podobě rasové nerovnosti, uvádí studie.
Masivní nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou
Moratoria na vystěhování a exekuci zavedená během roku 2020 pomohla zmírnit finanční zátěž mnoha domácností, ale některé se podle harvardské studie zatím nepodařilo odvrátit.
Výzkumníci zjistili, že přibližně 10 % domácností v období od prosince 2021 do dubna 2022 zaostávalo se splátkami nájemného nebo hypotéky. Podíl nájemníků zaostávajících za platbami byl 14,5 % oproti 6 % u majitelů domů, zjistili výzkumníci.
„Domácnosti budou bydlet velmi nejistě a v důsledku toho můžeme být dokonce svědky zvýšeného bezdomovectví, které již v mnoha komunitách narůstá,“ řekla Sarah Saadian, senior viceprezidentka pro veřejnou politiku National Low Income Housing Coalition.
Ve středu toho je masivní nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, řekl Ryan Marshall, prezident a generální ředitel společnosti PulteGroup se sídlem v Atlantě. Marshall poznamenal, že vyšší stavební náklady, omezení dodávek a přísná politika využívání půdy odrazují od rozvoje.
„Stávající obce a stávající obyvatelé si žádné nové sousedy nepřejí,“ uvedl. „Mají svůj kousek ráje a nechtějí žádné nové přátele, a to je smutná realita světa, ve kterém dnes žijeme.“
„Zatímco se Federální rezervní systém snaží zmírnit poptávku po domech a omezit inflaci zvýšením sazeb, může udělat velmi málo pro řešení přetrvávajících omezení počtu domů dostupných k prodeji,“ řekl předseda FEDu. Přesto varoval, že rostoucí úrokové sazby hypoték by nakonec mohly lidi odradit od vlastnictví domů.
Federální rezervní systém nestanovuje úrokové sazby, které dlužníci platí z hypoték přímo, ale jeho kroky je ovlivňují. Hypoteční sazby mají tendenci sledovat 10leté americké státní dluhopisy. Sazby hypoték jsou však nepřímo ovlivněny kroky FEDu ohledně inflace. Když investoři vidí nebo očekávají zvýšení sazeb, často prodávají státní dluhopisy, což zvyšuje výnosy, a s tím i sazby hypoték.
Pokud by se měnová politika zpřísnila a podnítila hospodářský pokles, představuje to ještě větší obavy, napsali výzkumníci z Harvardu.
„S tolika domácnostmi finančně stresovanými vysokými náklady na bydlení by vážný pokles trhu mohl přejít v tržní zemětřesení.“
Zdroj: Výroční zpráva Harvard University State of the Nation’s Housing Report
Autor: Miroslav Oupic
